Экспертиза общедомового имущества: споры собственников с управляющей компанией

Экспертиза общедомового имущества устанавливает фактическое техническое состояние элементов многоквартирного дома, отнесённых к общей собственности, определяет причины их повреждений, объём необходимого ремонта и соответствие выполненных работ обязательным требованиям. Проведение такого обследования в рамках строительной экспертизы зданий и сооружений позволяет собственникам зафиксировать дефекты кровли, фасада, подвала и инженерных стояков для последующего предъявления требований управляющей организации. В статье рассмотрены нормативная база, состав и этапы работ, методы и приборы, типовые дефекты, особенности разных объектов, сроки и порядок определения стоимости, а также оформление заключения.

Нормативная база экспертизы общедомового имущества

Основным актом, регулирующим состав общего имущества и обязанности по его содержанию, является Жилищный кодекс Российской Федерации. Статья 36 ЖК РФ относит к общему имуществу помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Статьи 161 и 162 ЖК РФ устанавливают требования к управлению многоквартирным домом и обязанности управляющей организации по оказанию услуг и выполнению работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества.

Детальный перечень работ и требования к состоянию общего имущества закреплены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Этим документом определено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства, включая санитарные и эпидемиологические нормы, технические регламенты, строительные нормы и правила.

Технические аспекты обследования регулируются ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений», СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения», а также ВСН 57-88(р) «Положение по техническому обследованию жилых зданий». Для инженерных систем дополнительно применяются отраслевые нормативы по водоснабжению, водоотведению, отоплению и вентиляции. В судебных спорах порядок назначения и производства экспертизы регулируется Гражданским процессуальным кодексом РФ, Арбитражным процессуальным кодексом РФ и Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Какое имущество относится к общедомовому

Для корректного назначения экспертизы необходимо точно определить границы общедомового имущества. В многоквартирном доме к нему относятся:

• крыши и кровельные конструкции, включая ограждения, парапеты, выходы на кровлю;
• фасады, наружные стены, балконные плиты, козырьки, архитектурные элементы;
• подвалы, технические подполья, фундаменты;
• стояки холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, а также внутридомовые инженерные сети до первого отключающего устройства или запорной арматуры;
• лестничные клетки, площадки, коридоры, тамбуры;
• лифтовое оборудование, мусоропроводы, системы дымоудаления и противопожарной автоматики;
• придомовая территория, элементы благоустройства, отмостки, входные группы.

Границы эксплуатационной ответственности между управляющей организацией и собственниками помещений часто становятся предметом спора. В договоре управления и в технической документации на дом могут быть установлены особые границы, которые не всегда совпадают с типовыми. Экспертиза общедомового имущества помогает установить, относится ли повреждённый элемент к зоне ответственности управляющей компании, и определить, кто обязан устранить дефект.

Основания для назначения экспертизы общедомового имущества

Необходимость в техническом обследовании общего имущества возникает в следующих ситуациях:

• регулярные протечки кровли, затопление квартир верхних этажей, повреждение отделки;
• промерзание наружных стен, образование конденсата, появление плесени в жилых помещениях;
• трещины в несущих и ограждающих конструкциях, деформации перекрытий, проседание фундамента;
• разрушение фасадной отделки, отслоение штукатурки, выпадение кирпичей, повреждение балконных плит;
• подтопление подвала, коррозия трубопроводов, выход из строя инженерных стояков;
• споры о необходимости капитального или текущего ремонта, о достаточности выполненных управляющей компанией работ;
• причинение ущерба имуществу собственников вследствие ненадлежащего содержания общего имущества;
• подготовка искового заявления в суд либо необходимость обоснования размера ущерба и стоимости восстановительного ремонта.

Экспертиза общедомового имущества может проводиться как в досудебном порядке по инициативе совета дома или отдельных собственников, так и на основании определения суда. Досудебное обследование позволяет зафиксировать состояние конструкций до начала судебного разбирательства и представить заключение в качестве письменного доказательства. Судебная экспертиза назначается при наличии процессуальных оснований и проводится экспертом, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Состав и этапы работ

Типовое обследование общедомового имущества включает несколько последовательных этапов.

На подготовительном этапе эксперт анализирует предоставленную документацию: технический паспорт дома, проектную и исполнительную документацию, акты осмотров, журналы заявок, договор управления, акты выполненных работ. Затем проводится визуальный осмотр всех доступных элементов с фотофиксацией и составлением предварительной ведомости дефектов. На этом этапе определяются зоны, требующие инструментального контроля.

Инструментальное обследование включает замеры геометрических параметров конструкций, определение прочности материалов, толщины защитных слоёв, влажности, температуры, наличия скрытых дефектов. При необходимости выполняются вскрытия отдельных участков: демонтаж кровельного ковра, снятие штукатурного слоя, вскрытие полов. Отбираются пробы материалов для лабораторных испытаний.

Камеральная обработка результатов предусматривает составление планов, разрезов, дефектных ведомостей, выполнение поверочных расчётов несущих конструкций, определение причин повреждений и объёмов ремонтных работ. Итогом становится заключение эксперта, в котором изложены результаты обследования, выводы и рекомендации.

Методы и приборы обследования

При проведении экспертизы общедомового имущества применяются стандартные методы строительно-технической диагностики. Основной метод: визуальный осмотр, который позволяет выявить видимые дефекты, следы протечек, трещины, коррозию, биопоражения. Для уточнения параметров используются измерительные методы с применением поверенных средств измерений.

В составе инструментальной базы применяются:

• тепловизоры для выявления участков теплопотерь, промерзаний, скрытых протечек;
• влагомеры для определения влажности строительных материалов;
• ультразвуковые и механические измерители прочности бетона и кирпича;
• толщиномеры защитного слоя бетона, измерители глубины трещин;
• эндоскопы для осмотра труднодоступных полостей и инженерных коммуникаций;
• нивелиры, дальномеры, рулетки для определения геометрических параметров и отклонений;
• лабораторное оборудование для испытания отобранных проб материалов.

Выбор методов и приборов определяется задачами обследования и типом конструкций. Например, для кровли обязателен осмотр примыканий, воронок, ендов, проверка состояния гидроизоляционного ковра. Для фасада применяется тепловизионная съёмка в холодный период года, позволяющая выявить зоны промерзания стен. Для подвала актуальны замеры влажности воздуха и строительных конструкций, определение наличия грунтовых вод.

Типовые дефекты общедомового имущества

Наиболее распространённые дефекты, выявляемые при обследовании, систематизированы по конструктивным элементам.

Кровля: разрывы и вздутия кровельного ковра, нарушение герметичности примыканий к парапетам, вентиляционным шахтам и выходам, застой воды, повреждение водосточных воронок, коррозия несущих металлических конструкций, гниение деревянных элементов стропильной системы.

Фасад: вертикальные и наклонные трещины в кладке, отслоение штукатурного и окрасочного слоя, высолы и следы увлажнения, разрушение межпанельных швов, коррозия закладных деталей и арматуры, деформация балконных плит, повреждение архитектурных элементов.

Подвал: подтопление грунтовыми или техническими водами, коррозия трубопроводов и запорной арматуры, грибок и плесень, разрушение гидроизоляции стен и пола, трещины в фундаментных блоках, снижение прочности бетона.

Инженерные стояки: коррозия металлических труб, свищи и течи, нарушение теплоизоляции, засоры в канализационных стояках, неисправность запорной арматуры, несоответствие диаметров труб проектным значениям, отсутствие ревизий и прочисток.

Выявление точного перечня дефектов и их причин является основой для определения объёма ремонтных работ и ответственного лица.

Особенности обследования кровли, фасада, подвала и стояков

Обследование кровли требует особой осторожности и применения страховочных систем. Эксперт осматривает состояние кровельного покрытия, уклонов, примыканий, воронок, ограждений. Вскрытие кровельного ковра выполняется для определения состава пирога и наличия утеплителя, его влажности. В зимний период фиксируются наледи и сосульки, свидетельствующие о теплопотерях через кровлю.

Для фасада критично определить состояние кладки или стеновых панелей, герметичность швов, наличие мостиков холода. Тепловизионное обследование фасада проводится в отопительный период при разнице температур внутреннего и наружного воздуха не менее 15 градусов. Это позволяет выявить скрытые дефекты утепления и промерзания, которые не видны при обычном осмотре.

Подвал и техническое подполье проверяются на предмет гидроизоляции, вентиляции, состояния несущих конструкций. Замеры влажности стен и пола, отбор проб воздуха на наличие спор грибка, определение уровня грунтовых вод: всё это входит в задачи обследования. Особое внимание уделяется состоянию вводов инженерных коммуникаций и дренажной системы.

Обследование инженерных стояков выполняется в рамках экспертизы инженерных систем и включает визуальный осмотр доступных участков, проверку работоспособности запорной арматуры, замеры давления и температуры, при необходимости: гидравлические испытания. Скрытые участки трубопроводов обследуются с применением эндоскопического оборудования или после частичного вскрытия отделки.

Ошибки управляющих компаний и собственников

Управляющие организации при содержании общего имущества часто допускают следующие нарушения: несвоевременное проведение плановых осмотров, отсутствие журналов осмотров, игнорирование заявок собственников, применение некачественных материалов при текущем ремонте, сокрытие информации о дефектах, невыполнение предписаний органов жилищного надзора. Эти нарушения приводят к прогрессированию повреждений и увеличению стоимости восстановительных работ.

Собственники помещений, в свою очередь, нередко не проводят общие собрания для принятия решений о ремонте, не фиксируют дефекты актами, не направляют письменные претензии в управляющую организацию, допускают самовольные перепланировки и переоборудование инженерных систем. Отсутствие надлежащей фиксации повреждений затрудняет последующее доказывание причинно-следственной связи между бездействием управляющей компании и причинённым ущербом.

Экспертиза для суда: процессуальные аспекты

В судебном процессе экспертиза общедомового имущества назначается определением суда по ходатайству стороны или по инициативе суда. В ходатайстве указываются вопросы, которые необходимо поставить перед экспертом, и предлагаемая экспертная организация. Суд формулирует окончательный перечень вопросов и поручает проведение экспертизы конкретному эксперту или учреждению.

Типичные вопросы, выносимые на экспертизу по спорам с управляющей компанией:

• каково фактическое техническое состояние конкретных элементов общего имущества на момент обследования;
• соответствует ли состояние конструкций требованиям строительных норм и правил, санитарным и техническим регламентам;
• каковы причины возникновения выявленных дефектов: эксплуатационный износ, некачественный ремонт, отсутствие обслуживания, внешнее воздействие;
• какой объём и виды работ необходимы для устранения дефектов и приведения имущества в нормативное состояние;
• какова стоимость восстановительного ремонта;
• имеется ли причинно-следственная связь между действиями (бездействием) управляющей организации и причинённым ущербом.

Эксперт, проводящий судебную экспертизу, предупреждается об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Заключение судебной экспертизы является одним из доказательств и оценивается судом наряду с другими материалами дела.

Требования к заключению эксперта

Заключение по результатам экспертизы общедомового имущества должно соответствовать требованиям процессуального законодательства и Федерального закона № 73-ФЗ. В нём указываются: основание для производства экспертизы, сведения об эксперте и его квалификации, дата и место осмотра, применённые методики и приборы, перечень исследованных документов и материалов, результаты осмотра с фотофиксацией, расчёты и выводы.

Выводы должны быть конкретными, однозначными и обоснованными ссылками на нормативные документы. К заключению прилагаются дефектные ведомости, планы и разрезы с указанием мест повреждений, фототаблицы, акты отбора проб и результаты лабораторных испытаний. Заключение, выполненное с нарушениями требований, может быть признано судом недопустимым доказательством, поэтому к оформлению предъявляются повышенные требования.

Сроки проведения экспертизы

Продолжительность обследования общедомового имущества зависит от объёма работ, количества и типа исследуемых элементов, необходимости применения лабораторных методов, удалённости объекта и сезонных условий. Обследование кровли и фасада в зимний период может быть ограничено погодными условиями, а тепловизионная съёмка фасада возможна только в отопительный сезон. Полный цикл от выезда на объект до передачи заключения обычно занимает от нескольких рабочих дней до нескольких недель. Точные сроки согласовываются при заключении договора на основании технического задания.

Стоимость экспертизы общедомового имущества

Стоимость экспертизы определяется индивидуально и зависит от следующих факторов: площадь и этажность здания, количество обследуемых элементов, виды и объёмы инструментальных измерений, необходимость вскрытий и лабораторных испытаний, транспортная доступность объекта, срочность выполнения работ. Смета составляется после получения технического задания и уточнения перечня вопросов. Окончательная цена фиксируется в договоре до начала работ. Досудебное обследование обычно дешевле судебной экспертизы, поскольку не требует выполнения процессуальных формальностей и вызова в суд.

Как выбрать экспертную организацию

При выборе организации для проведения экспертизы общедомового имущества следует учитывать наличие профильного опыта, допусков саморегулируемой организации на выполнение обследований, собственной лабораторной базы, поверенного оборудования, а также положительной судебной практики. Компания «МОС-ЭКСПЕРТ» является членом Судебно-экспертной палаты РФ с 2021 года, имеет допуск СРО на обследование особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, собственную лабораторию неразрушающего контроля и более 200 поверенных приборов в государственном реестре средств измерений. Наличие таких ресурсов обеспечивает достоверность результатов и признание заключений судами.

Заключение

Экспертиза общедомового имущества является эффективным инструментом защиты прав собственников помещений в спорах с управляющей организацией. Она позволяет объективно установить техническое состояние крыш, фасадов, подвалов и инженерных стояков, определить причины дефектов, объём и стоимость ремонтных работ. Корректно проведённое обследование с соблюдением нормативных требований и надлежащим оформлением заключения служит весомым доказательством в суде и основанием для понуждения управляющей компании к устранению нарушений.