Обследование технического состояния зданий: что это и когда оно обязательно

Обследование технического состояния зданий устанавливает фактическое состояние несущих и ограждающих конструкций: наличие дефектов и повреждений, причины их возникновения, остаточную несущую способность и возможность дальнейшей безопасной эксплуатации объекта. Результаты оформляются техническим заключением, которое служит основанием для проектных, ремонтных, имущественных и судебных решений. В статье описаны нормативная база, состав и этапы работ, категории состояния, методы исследований, случаи обязательного обследования и содержание итогового документа.

Нормативная основа обследования

Обязанность собственника поддерживать здание в безопасном состоянии установлена статьёй 55.24 Градостроительного кодекса РФ и Федеральным законом № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Порядок обследования регламентирует ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», методику оценки конструкций дополняет СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций». Методы испытаний материалов определяются профильными стандартами: ГОСТ 18105 и ГОСТ 22690 для прочности бетона, ГОСТ 17624 для ультразвукового контроля, ГОСТ 22904 для определения защитного слоя и расположения арматуры.

Право выполнять обследование имеют организации, состоящие в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий; для особо опасных, технически сложных и уникальных объектов требуется соответствующий уровень допуска.

Что входит в обследование: три этапа

1. Подготовительный этап. Изучение проектной и исполнительной документации, технического паспорта, материалов прошлых обследований, сведений о ремонтах и авариях. Согласование с заказчиком программы работ и технического задания.
2. Предварительное (визуальное) обследование. Сплошной осмотр конструкций с фиксацией дефектов и повреждений: трещин, прогибов, коррозии, увлажнений, разрушений. Составляются карты дефектов и предварительная оценка состояния, определяется объём детальных работ.
3. Детальное (инструментальное) обследование. Обмеры, измерения прочности материалов и деформаций, определение армирования, вскрытия и отбор проб, лабораторные испытания, поверочные расчёты. По результатам каждой конструкции присваивается категория технического состояния.

Состав работ индивидуален и зависит от конструктивной схемы, возраста и площади здания, наличия документации и задачи заказчика. Для типового жилого дома обследование может ограничиться визуальным этапом с выборочными измерениями, для промышленного объекта с крановыми нагрузками детальный этап становится основным.

Категории технического состояния

ГОСТ 31937 устанавливает четыре категории. При нормативном состоянии конструкции соответствуют проекту и нормам, достаточно планового обслуживания. Работоспособное допускает отступления и дефекты, но несущая способность и безопасная эксплуатация обеспечены: назначаются наблюдение и текущий ремонт. Ограниченно работоспособное означает, что дефекты влияют на несущую способность: эксплуатация возможна с ограничениями, контролем и разработкой мероприятий по восстановлению или усилению. Аварийное состояние указывает на опасность обрушения: требуются немедленные противоаварийные меры, разгрузка конструкций, ограничение доступа.

Категория подтверждается зафиксированными дефектами, результатами измерений и, при необходимости, поверочными расчётами. Обоснованная категория используется как исходное основание проекта усиления, иска, решения о капитальном ремонте или признании дома аварийным.

Когда обследование обязательно

• по нормативным срокам: первое обследование проводится не позднее двух лет после ввода в эксплуатацию, далее не реже одного раза в десять лет, а для зданий в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, сейсмичность) не реже одного раза в пять лет;
• перед реконструкцией, надстройкой, перепланировкой с изменением нагрузок или капитальным ремонтом: результаты обследования входят в состав исходных данных проектной документации;
• при появлении видимых дефектов: трещин, осадок, прогибов, протечек, отслоений защитного слоя;
• после аварийных воздействий: пожара, залива, взрыва, механических повреждений, подтопления;
• при возобновлении строительства, остановленного на длительный срок, и при изменении назначения здания;
• по требованию надзорных органов и при подготовке документов о признании дома аварийным;
• при покупке здания или передаче его в залог, чтобы зафиксировать реальное состояние актива (это уже не требование норм, а разумная практика).

Что именно обследуют

Обследование охватывает все группы конструкций. Для оснований и фундаментов оцениваются осадки, крены, состояние материала и гидроизоляции. Для стен и колонн проверяются вертикальность, трещины, прочность кладки или бетона, коррозия арматуры и закладных деталей. Для перекрытий и покрытий измеряются прогибы, определяются армирование и прочность, фиксируются следы протечек. Для кровли оцениваются несущие конструкции, утеплитель, водоотвод и примыкания. Отдельно осматриваются лестницы, балконы, козырьки, деформационные швы и узлы сопряжения конструкций.

Типичные дефекты, выявляемые при обследовании: силовые и температурно-усадочные трещины, неравномерные осадки с перекосами проёмов, коррозия арматуры с отслоением защитного слоя, переувлажнение и биопоражение в подвалах и на чердаках, недопустимые прогибы и зыбкость перекрытий, самовольные перепланировки с ослаблением несущих элементов, промерзание наружных стен и мостики холода.

Инструментальные методы исследований

Многие дефекты не видны при осмотре: недобор прочности бетона, коррозия арматуры в толще конструкции, скрытые промерзания, пустоты в кладке. Поэтому ключевая часть обследования приборная. Прочность бетона и других материалов определяется склерометром (метод упругого отскока), ультразвуковым методом и методом отрыва со скалыванием, при необходимости отбираются керны для испытаний на прессе. Расположение, диаметр и защитный слой арматуры измеряются электромагнитными сканерами без вскрытия, а георадар выявляет пустоты и скрытые коммуникации.

Деформации измеряются нивелиром, лазерным дальномером и прогибомерами, для наблюдения за трещинами устанавливаются маяки. Тепловизионная съёмка выявляет мостики холода, намокание утеплителя и протечки, влагомеры фиксируют влажность конструкций, видеоэндоскоп позволяет осмотреть закрытые полости и каналы. Вибродиагностика применяется для зданий вблизи транспорта и производств, лазерное сканирование для точной геометрии сложных объектов.

Все средства измерений должны быть внесены в государственный реестр и иметь действующую поверку, иначе результаты не будут приняты экспертизой и судом. «МОС-ЭКСПЕРТ» располагает собственной лабораторией неразрушающего контроля и парком из более чем 200 поверенных приборов: от ультразвуковых дефектоскопов до 3D-сканеров. Это позволяет обследовать конструкции без повреждения отделки, в том числе на особо опасных, технически сложных и уникальных объектах.

Обследование оснований и фундаментов

Фундаменты обследуются через шурфы: контрольные вскрытия грунта у стен здания глубиной ниже подошвы фундамента. В шурфе фиксируются тип и размеры фундамента, состояние материала и гидроизоляции, глубина заложения, уровень грунтовых вод. При необходимости отбираются пробы грунта для лабораторных испытаний и выполняется зондирование основания. Число и расположение шурфов определяются программой обследования, для типового здания это от двух до четырёх вскрытий в характерных точках.

Признаками проблем с основанием служат неравномерные осадки, наклонные трещины в стенах, крены, разрывы отмостки, перекосы проёмов. Причинами становятся замачивание грунтов, соседнее строительство, изменение нагрузок, ошибки изысканий. Обследование фундаментов особенно важно перед надстройкой и реконструкцией: резервы несущей способности основания определяют, допустимо ли увеличение нагрузок.

Поверочные расчёты

При выявленных дефектах, изменении нагрузок или планируемой реконструкции выполняются поверочные расчёты конструкций. В расчётную схему вводятся фактические сечения, прочностные характеристики материалов по результатам испытаний, выявленные ослабления и коррозионные потери, фактические нагрузки. Расчёт показывает, обеспечена ли несущая способность и какие мероприятия требуются: ограничение нагрузок, усиление, замена элементов.

Расчёты выполняются в сертифицированных программных комплексах, «МОС-ЭКСПЕРТ» применяет Лира 10 и SCAD Office, что позволяет рассчитывать здания любой этажности с учётом сочетаний неблагоприятных воздействий. Результаты расчёта включаются в заключение и служат основанием для проекта усиления.

Как подготовиться к обследованию

Объём и сроки работ сокращаются, если заказчик заранее предоставляет исходные данные: проектную и исполнительную документацию, технический паспорт, материалы прошлых обследований и сведения о проведённых ремонтах. Эти документы дают представление о проектных решениях и истории эксплуатации здания. При утрате документации обследование возможно: недостающие сведения восстанавливаются обмерами и инструментальными исследованиями, объём работ в этом случае увеличивается.

Вторая часть подготовки касается доступа. Эксперты должны попасть во все ключевые зоны: подвал и техподполье, чердак и кровлю, помещения с видимыми дефектами. Арендаторов предупреждают заранее, подходы к конструкциям в местах трещин и протечек освобождают. Полнота доступа напрямую влияет на полноту и обоснованность выводов.

Состав технического заключения

Итогом обследования становится техническое заключение. В него входят: исходные данные и характеристика объекта, описание методики и применённых приборов со сведениями о поверке, ведомости дефектов с фотофиксацией и привязкой к конструкциям, карты дефектов, результаты измерений и испытаний, поверочные расчёты, категории технического состояния по каждой группе конструкций, выводы о возможности дальнейшей эксплуатации и рекомендации по устранению выявленных дефектов, усилению или мониторингу.

Заключение используется в нескольких качествах. Проектировщику оно даёт исходные данные для реконструкции или усиления. Собственнику обосновывает бюджет ремонта и усиливает позицию в переговорах о цене объекта. Управляющей организации служит доказательной базой в спорах с собственниками и подрядчиками, а суду подтверждает состояние здания на конкретную дату. Один отчёт нередко используется в нескольких из этих ролей, поэтому его должна готовить организация с соответствующими допусками и выверенной методологией.

Сроки и стоимость обследования

Продолжительность работ составляет от нескольких дней до нескольких недель и зависит от площади и конструктивной сложности объекта, состава инструментальных исследований, необходимости лабораторных испытаний и расчётов, наличия документации и доступа. Стоимость определяется теми же факторами: числом обследуемых конструкций, объёмом вскрытий и испытаний, глубиной расчётов и требуемой формой итогового документа. Точные сроки и цена определяются после ознакомления с объектом и техническим заданием.

Экономия на составе работ редко оправдана: заключение без инструментальной части и расчётов не принимается органами экспертизы и судами и не позволяет принять обоснованное решение о ремонте или усилении.

Заключение

Обследование технического состояния здания переводит вопросы о его безопасности из области предположений в область измеренных величин и нормативных категорий. Оно обязательно по нормативным срокам, перед реконструкцией и после аварийных воздействий, а на практике необходимо при любых видимых дефектах и сделках с объектом. Качество результата определяется полнотой инструментальной части, поверенными приборами, корректными расчётами и допусками организации, которая выполняет работы.