Стройка рядом с домом: зачем нужен мониторинг соседних зданий

Мониторинг соседних зданий при стройке рядом с домом устанавливает порядок инструментального контроля технического состояния объектов, попадающих в зону влияния нового строительства. Он включает наблюдение за осадками, кренами, раскрытием трещин, уровнем подземных вод и вибрационным воздействием. Результаты позволяют своевременно выявить сверхнормативные деформации и принять меры до появления аварийных повреждений. Для организации таких работ применяется мониторинг строительных конструкций. В статье разобраны нормативная база, состав и этапы работ, методы и приборы, типовые дефекты и ошибки, особенности разных объектов, сроки и стоимость, а также порядок оформления результатов.

Нормативная база мониторинга соседних зданий

Основные требования к мониторингу при стройке рядом с домом установлены в Градостроительном кодексе РФ, Федеральном законе от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ГОСТ 31937 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений», СП 47.13330.2016 «Инженерные изыскания для строительства» и СП 248.1325800.2016 «Сооружения подземные. Правила проектирования». Статья 53 Градостроительного кодекса РФ относит строительный контроль к проверке соответствия выполняемых работ и применяемых материалов требованиям проектной документации, в том числе требованиям по обеспечению безопасности окружающей застройки. Федеральный закон № 384-ФЗ устанавливает обязанность обеспечивать безопасность зданий и сооружений на всех этапах жизненного цикла, включая период строительства на прилегающих территориях.

ГОСТ 31937 определяет правила обследования и мониторинга технического состояния, порядок назначения наблюдений и требования к отчётным материалам. СП 22.13330.2016 содержит указания по геотехническому мониторингу, расчёту зоны влияния и предельным дополнительным деформациям. СП 48.13330.2019 «Организация строительства» требует включать в проект организации строительства мероприятия по контролю за состоянием соседних зданий при работах в условиях плотной застройки. Указанные документы применяются совместно с проектной документацией и программой мониторинга конкретного объекта.

Когда стройка рядом с домом требует мониторинга

Необходимость мониторинга определяется проектной документацией, геотехническим прогнозом и проектом организации строительства. Стройка рядом с домом обычно требует обязательного наблюдения в следующих случаях:

• глубина котлована превышает 5 м или отметка дна котлована ниже подошвы фундаментов соседних зданий;
• объект попадает в расчётную зону влияния нового строительства;
• на площадке присутствуют слабые, просадочные, насыпные или водонасыщенные грунты;
• выполняется водопонижение, забивка свай, вибропогружение, уплотнение грунта или динамические работы;
• строительство ведётся в условиях плотной застройки, рядом с историческими или аварийными объектами;
• выполняется реконструкция, снос или устройство подземных сооружений.

Застройщик или технический заказчик обязан предусмотреть мониторинг ещё на этапе проектирования. Если соседний дом находится в зоне влияния, отсутствие программы наблюдений является нарушением требований безопасности.

Состав работ при мониторинге соседних зданий

Состав работ при мониторинге соседних зданий зависит от конструктивного типа объектов, глубины котлована и прогнозируемых воздействий. В типовую программу входят:

• геодезические наблюдения за вертикальными осадками фундаментов;
• контроль кренов и горизонтальных смещений несущих конструкций;
• наблюдение за раскрытием существующих и новых трещин;
• измерение вибрационного воздействия от строительных машин, транспорта и сваебойных работ;
• контроль уровня подземных вод и порового давления в грунтах;
• оценка технического состояния несущих конструкций в зоне влияния.

Дополнительно выполняются фотофиксация, составление дефектных ведомостей, установка деформационных марок, маяков и датчиков. При необходимости в состав включают контроль напряжений в конструкциях, температуры, метеорологических параметров и состояния ограждающих конструкций котлована.

Этапы работ: от фиксации исходного состояния до итогового отчёта

Мониторинг делится на подготовительный, основной и заключительный этапы. На подготовительном этапе выполняется обследование существующих зданий, составляется программа мониторинга, согласовываются места установки марок и датчиков, фиксируются исходные дефекты. До начала измерений целесообразно провести обследование зданий, чтобы документально закрепить начальное состояние конструкций.

Перед началом строительных работ выполняется нулевой цикл измерений. Он служит базой для сравнения всех последующих результатов. Основной этап включает периодические измерения с частотой, установленной программой. В периоды активного устройства котлована, погружения свай или водопонижения частота измерений увеличивается. Если стройка рядом с домом продолжается длительное время, после завершения активной фазы назначается период стабилизации, в течение которого контролируется затухание деформаций. На заключительном этапе выполняются завершающие измерения, оцениваются суммарные осадки и крены, готовится технический отчёт с выводами о влиянии строительства на соседние здания.

Методы и приборы мониторинга

Для мониторинга применяются геодезические, вибрационные, тензометрические и визуальные методы. Геодезические измерения выполняются электронными тахеометрами, цифровыми нивелирами и GNSS-приёмниками. С их помощью определяются осадки марок, горизонтальные смещения и крены. Смещения внутри массива грунта контролируются инклинометрами. Трещины фиксируются гипсовыми маяками или электронными датчиками раскрытия. Вибрационное воздействие измеряется акселерометрами и виброметрами. Для контроля уровня подземных вод применяются пьезометры.

При необходимости используются тензометры, датчики давления на конструкции, лазерное сканирование и методы неразрушающего контроля прочности материалов. «МОС-ЭКСПЕРТ» выполняет мониторинг с использованием более 200 поверенных приборов и собственной лаборатории неразрушающего контроля. Все средства измерений проходят поверку в установленном порядке и входят в государственный реестр средств измерений.

Контролируемые параметры и предельные значения

Основными контролируемыми параметрами являются вертикальные осадки, относительная разность осадок, крен, горизонтальные смещения, ширина раскрытия трещин, виброскорость, виброускорение и уровень подземных вод. Предельные значения принимаются на основе СП 22.13330.2016, ГОСТ 31937 и результатов геотехнического прогноза. Для жилых зданий нормируются дополнительные осадки от нового строительства, допустимый крен, предельная ширина раскрытия существующих трещин и допустимые уровни вибрации.

Программа мониторинга устанавливает контрольные и предельные значения для каждого параметра. При достижении контрольных значений частота измерений увеличивается. При приближении к предельным значениям работы приостанавливаются, проводятся дополнительные обследования и принимаются технические решения по усилению конструкций или изменению технологии строительства.

Типовые дефекты и ошибки при организации мониторинга

Типовые ошибки при организации наблюдений снижают достоверность результатов и могут привести к позднему обнаружению повреждений. К ним относятся:

• отсутствие исходной фиксации дефектов до начала стройки;
• редкие циклы измерений, не соответствующие технологии работ;
• установка деформационных марок в местах, не отражающих осадку фундамента;
• использование неповеренных приборов или нарушение методики измерений;
• отсутствие автоматической сигнализации при превышении предельных значений;
• неучёт вибрационного воздействия при забивке свай и движении техники;
• игнорирование малых, но накапливающихся осадок;
• несвоевременная передача данных техническому заказчику и строительному контролю.

Перечисленные ошибки приводят к тому, что фактические деформации выявляются с опозданием, а стоимость устранения повреждений возрастает.

Особенности мониторинга разных типов зданий

Мониторинг соседних зданий различается для кирпичных, панельных, монолитных, деревянных, исторических и производственных объектов. Кирпичные здания чувствительны к неравномерным осадкам, поэтому деформационные марки устанавливаются по периметру с меньшим шагом. Для панельных зданий дополнительно контролируются швы между плитами и горизонтальные смещения. Монолитные здания менее чувствительны к локальным осадкам, но требуют контроля общего крена и состояния узлов сопряжения.

Для исторических и аварийных объектов применяется учащённый контроль, запрещается установка марок с повреждением отделки и несущих элементов без согласования. Для промышленных зданий дополнительно контролируется влияние вибрации на оборудование и несущий каркас. В каждом случае программа мониторинга учитывает материал стен, тип фундамента, этажность, техническое состояние и срок службы здания.

Влияние котлована и подземных работ на соседние здания

Котлован изменяет напряжённо-деформированное состояние грунтового массива. Устройство ограждения, откопка, водопонижение и загрузка строительной техники вызывают осадки и горизонтальные перемещения. Наибольшее влияние оказывает этап разработки котлована ниже отметки заложения фундаментов соседних зданий. Поэтому в этот период частота геодезических измерений максимальная.

Применение ограждающих конструкций, распорных систем и обратной засыпки не исключает необходимость контроля. Работы по устройству подземных этажей, прокладке коммуникаций и погружению свай также сопровождаются вибрационным и динамическим воздействием. Мониторинг должен охватывать весь период опасных работ, а не только завершающий этап строительства.

Сроки и стоимость мониторинга

Сроки мониторинга при стройке рядом с домом привязываются к продолжительности строительства и периоду стабилизации деформаций. Минимальная программа включает исходный цикл, измерения в период активных работ и заключительный цикл. Продолжительность наблюдений может составлять от нескольких месяцев до всего срока строительства и последующего периода стабилизации.

Стоимость определяется сметой на основании программы мониторинга. На неё влияют количество зданий, площадь застройки, число деформационных марок и датчиков, частота измерений, используемые приборы, удалённость объекта, необходимость обработки данных и состав отчётной документации. Конкретные суммы рассчитываются после анализа исходных данных и не могут быть определены без учёта перечисленных факторов.

Документы по результатам мониторинга

Результаты мониторинга оформляются техническим отчётом, который включает:

• программу мониторинга и схему расположения точек измерений;
• акты установки марок и датчиков;
• ведомости измерений по циклам;
• графики развития осадок, кренов и раскрытия трещин;
• оценку соответствия фактических значений предельным;
• фотофиксацию и дефектные ведомости;
• заключение о техническом состоянии соседних зданий.

Технический отчёт может использоваться при досудебном урегулировании споров, в суде, при предъявлении требований к застройщику и при назначении судебной экспертизы. Документ должен быть подписан уполномоченными специалистами и содержать сведения о поверке приборов.

Роль собственников соседних зданий

Собственникам соседних зданий рекомендуется до начала стройки рядом с домом инициировать обследование своего объекта и требовать от застройщика включения здания в программу мониторинга. Зафиксированное исходное состояние помогает доказать причинно-следственную связь между строительными работами и появившимися дефектами.

При обнаружении трещин, перекосов, заклинивания дверей и окон необходимо письменно сообщать техническому заказчику и в орган строительного надзора. Копии обращений, актов осмотра и фотоматериалы формируют доказательную базу. Собственник также вправе заказать независимое обследование технического состояния своего здания для объективной оценки влияния строительства.

Заключение

Мониторинг соседних зданий при стройке рядом с домом является обязательным элементом безопасного строительства в условиях плотной застройки. Он позволяет сравнивать фактическое состояние конструкций с прогнозными значениями, своевременно фиксировать сверхнормативные деформации и принимать технические решения до развития аварийных ситуаций. Отсутствие мониторинга не освобождает застройщика от ответственности за причинённый ущерб.

«МОС-ЭКСПЕРТ», член Судебно-экспертной палаты РФ с 2021 года, проводит обследование и мониторинг строительных конструкций по всей России. Наличие собственной лаборатории неразрушающего контроля и допуска СРО на обследование особо опасных, технически сложных и уникальных объектов позволяет выполнять работы в соответствии с требованиями нормативной документации.