В Москве местоположение офиса имеет решающее значение. От него зависит стоимость объекта и потенциальная прибыль. При проведении экспертизы местоположения специалист оценивает состояние и перспективы развития района (округа), наличие транспортной инфраструктуры, репутацию района, экологическую ситуацию, характеристики ближайшей застройки и ландшафт местности.
Особое внимание эксперт уделяет зданиям и помещениям, которые расположены в историческом центре Москвы. В этих районах недвижимости может быть присвоен статус культурно-исторического наследия, что накладывает некоторые ограничения на будущего владельца. Например, собственник не имеет права покрасить фасад такого здания в корпоративные цвета, установить зеркальные окна и т.д. Кроме того, особый статус недвижимости влияет на процесс подготовки к сделке и на условия самого договора купли-продажи.
Техническая экспертиза офиса перед покупкой
Техническая экспертиза рассматривает офис как объект капитального строительства. Эксперт изучает техническую документацию и определяет, соответствуют ли фактические параметры помещения или здания тем, которые указаны в документах.
Затем эксперт выезжает на объект и выполняет осмотр и обмеры. В ходе осмотра фиксируются визуально видимые дефекты строительных конструкций. При обмере устанавливается фактическая площадь офиса. Если объектом покупки является офисное здание, то проводится обследование фундамента, несущих и ограждающих конструкций неразрушающими методами, проверяется работоспособность и исправность инженерных систем и оборудования.
Эксперт также проверяет соответствие требованиям пожарной безопасности, работоспособность и состояние противопожарных систем.
При необходимости в отношении отдельных конструкций проводится инструментальное исследование более детально, например, ультразвуковое исследование остаточной толщины труб для оценки износа и необходимости замены.
Проверке подлежат:
- Строительные конструкции: фундаменты, стены, колонны, полы, потолки, лестницы, перекрытия, крыша, кровля, окна, двери, отмостка, цоколь, фасады, лифты
- Холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, отопление, вентиляция, электроснабжение, электроосвещение, газоснабжение, хоз-бытовая, ливневая и промышленная канализации, водоподготовка, тепловой пункт и приборы учета, водоотведение и ливнестоки, элементы энергобезопасности, кондиционирование, слаботочные сети, системы пожаротушения, СКУД и т.д.
- Благоустройство и наружные сети;
- Документы (кадастровый, техплан, договоры на обслуживание, документы по вводу объекта в эксплуатацию, ПСД)
При обнаружении дефектов и повреждений специалист рассчитывает стоимость ремонтно-восстановительных работ, а также описывает, какие проблемы в будущем могут возникнуть у собственника при эксплуатации офиса.
Экономическая экспертиза офиса перед покупкой
В первую очередь эксперт определяет рыночную стоимость коммерческого объекта с учетом его местоположения, технических характеристик и правового статуса. Для расчета используется, как правило, сравнительная методика. Независимое определение рыночной стоимости позволит покупателю выявить офисы с завышенной стоимостью, и оценить целесообразность покупки.
В ходе экономической экспертизы также рассчитываются затраты на эксплуатацию, налогооблагаемая база. Если офис планируется сдавать в аренду, то эксперт прогнозирует размер будущих доходов с учетом конъюнктуры рынка.
Результаты экспертизы офиса
После проведения комплексной экспертизы эксперт составляет детальный отчет, в котором содержится информация об исследуемом объекте. Специалист также дает заключение:
- офис рекомендован к покупке и удовлетворяет всем требованиям заказчика;
- офис рекомендован к покупке при соблюдении всех рекомендаций, данных экспертом, для минимизации рисков;
- офис не рекомендован к покупке с указанием причин и возможных рисков.
В отчете эксперт подробно разъясняет основания, приводит фото основных дефектов и несоответствий. На основании отчета заказчик обосновано и профессионально принимает решение о покупке офиса.
