Обследование объекта незавершенного строительства проводится, когда необходимо:
- оценить качество, объем и стоимость уже выполненных СМР;
- определить виды ремонтно-восстановительных работ и их стоимость по исправлению дефектов и повреждений, вызванных перерывом в строительстве;
- определить виды строительно-монтажных работ и их стоимость по достройке объекта и вводу в эксплуатацию;
- определить причины остановки строительства и возможность возобновления;
- определить степень готовности исследуемого объекта;
- определить техническое состояние неоконченного объекта;
- оценить рыночную стоимость объекта для продажи, торгов, использования в качестве залога и т.д.
Перед покупкой недостроенного здания экспертиза позволит своевременно выявить дефекты конструкций и рассчитать будущие затраты на их устранение и достройку. Также экспертиза нужна для оформления права собственности на недострой. Обследование недостроя может проводиться в судебном порядке для решения конфликта между заказчиками, инвесторами, подрядчиками и другими участниками строительства.
Этапы проведения экспертизы объекта незавершенного строительства
Экспертиза объекта незавершенного строительства – это один из самых сложных видов исследований. Процедура требует специальных знаний в сфере строительства, а также геодезии, экономики, кадастрового учета, сметной стоимости и пр. Обследование недостроев выполняется специалистами с высокой квалификацией и опытом.
Обследование объекта незавершенного строительства проводится поэтапно:
Аудит документации
Эксперт изучает проектную и эксплуатационную документацию, устанавливает причины остановки строительства и изучает обстоятельства, которые к этому привели. На этом этапе составляется программа исследований с учетом того, на какие вопросы заказчика должен ответить эксперт после проведения исследований.
Обследование
Эксперт выезжает на незаконченный объект проводит визуальное и инструментальное обследование. Специалист устанавливает, соответствует ли объект требованиям нормативных документов и техрегламентов. При необходимости осуществляется сверка объемов выполненных СМР со сметной документацией, формами КС-2, оценивается их качество. Если во время осмотра недостроя обнаруживаются дефекты конструкций, то они фиксируются, измеряются, фотографируются и заносятся в Ведомость дефектов, производится видов и расчет объемов ремонтно-восстановительных работ, по которым составляется смета.
Инструментальные измерения и лабораторные исследования
Для определения прочности и качественных характеристик стройматериалов применяется специальное оборудование. Для исследования конструкций производятся вскрытия, для оценки состояния фундаментов и грунтов основания выполняется откопка шурфов (шурфление).
Инструментальное обследование несущих и ограждающих конструкций, инженерных систем и сетей проводится на месте с использованием общепринятых методами неразрушающего контроля или посредством выемки материалов для дальнейшего испытания в строительной лаборатории. При необходимости производится отбор проб и исследования в лабораторных условиях.
Поверочные расчеты
Для оценки несущей способности конструкций, необходимости усиления, достаточности сечений с учетом выявленных дефектов и повреждений, например, при обнаружении трещин, отступлении от проекта, несоответствии армирования и пр., выполняются поверочные расчеты с целью получения объективных доказательств безопасности, определении возможности/невозможности восстановления. Расчеты проводятся с помощью лицензированных инженерных программ.
Составление заключения
В итоговом отчете по недострою эксперт перечисляет все обнаруженные дефекты, приводит расчеты и исследования, на основании которых дает ответы на вопросы заказчика. Отчет является официальным документом и может предоставляться в суд и иные органы. Документ также содержит рекомендации эксперта по дальнейшей судьбе незавершенного объекта.
