Оценка морального износа зданий

Оценка морального износа здания – процесс исследования изменения во времени функциональных, технических и эксплуатационных характеристик здания, отклонения от требований действующих нормативов и современных потребительских показателей. Оценка морального и физического износа зданий позволяет определить потребность в капитальном ремонте, реконструкции, реновации, модернизации или сносе, влиянии на потребительскую стоимость при покупке, залоге и другим операциях с недвижимостью.

В Москве и Московской области здания проектировались в разные годы и даже столетия. В момент постройки сооружения соответствовали действовавшим на момент строительства нормативам. В настоящее время многие объекты недвижимости имеют признаки морального и функционального устаревания. Центр стройэкспертизы «МОС-ЭКСПЕРТ» проводит оценку морального износа зданий, относящихся к жилому фонду и коммерческой недвижимости.

Износ объектов строительства определяется натурными исследованиями в соответствии с нормативно-правовыми актами:

• ВСН 53-86(р), ВСН 58-88 (р);
• СП 13-102-2003;
• ГОСТ 31937-2011;
• Приказ №312 Госкомархитектуры;
• Постановление Правительства РФ №1233 (ред. от 14 февраля 1994г.).

Как правило, моральное устаревание строения тесно связано с его функциональным и физическим износом. Под физическим износом подразумевается утрата первоначальных технико-эксплуатационных свойств объекта, выражаемых в физических величинах: прочность, устойчивость, влагонепроницаемость, теплоизоляция, звукоизоляция и т.д. Степень физического износа напрямую влияет на функциональные качества сооружения. Например, при снижении теплозащиты и водонепроницаемости конструкций в помещении нарушается микроклимат, что негативно сказывается на комфорте жильцов. В свою очередь комфорт является одним из критериев оценки при определении уровня морального износа здания.

Критерии оценки морального износа

На этапе проектирования каждый строительный объект наделяется комплексом характеристик с учетом его назначения. Эти характеристики объединяются в понятие ПЭК – параметры эксплуатационного качества. ПЭК строго соответствуют действующим на момент проектирования требованиям. В течение срока службы многие параметры перестают соответствовать установленным требованиям по двум причинам:

1) снижение эксплуатационных качеств под воздействием внешних факторов;

2) изменение нормативов и законодательных актов;

3) изменением потребительских предпочтений.

Оценка морального износа зданий позволяет установить, на сколько процентов ПЭК исследуемого объекта не соответствуют действующим нормам. Для оценки степени устаревания здания или сооружения специалисты проводят изучение и анализ объекта по следующим критериям:

1. Надежность и безопасность. Зависит от прочности отдельных конструктивных элементов и конструкций в целом, устойчивости, пожаро- и взрывобезрасности, огнестойкости, ремонтопригодности
2. Комфортность и гигиеничность. Определяется путем изучения температурного режима, влажности в помещении, чистоты воздуха, эффективности звукоизоляции, санитарно-гигиенического состояния.
3. Функциональная комфортность. Показывает насколько удобно жильцам (посетителям) проживать (пребывать) в здании. Зависит от объемно-планировочной структуры, эргономики помещений.
4. Эстетичность. Определяется исходя из существующих градостроительных норм, реализуем программ застройки г. Москвы, архитектурных решений.

Для определения показателей, которые являются критериями эксплуатационных качеств, специалисты «МОС-ЭКСПЕРТ» используют различные методы: тепловизионное обследование, замеры влажности и шума, обмер, ультразвуковое исследование несущих конструкций. Для исследований применяются сертифицированные и поверенные средства измерений, внесенные в госреестр. Для проведения анализов и определения физико-химических параметров, исследуемых объектов выполняется отбор проб воды, воздуха, стройматериалов. Пробы отправляются для испытаний в аккредитованную независимую лабораторию. Программа работ по оценке морального и физического износа зданий разрабатывается и согласовывается с заказчиком.

Моральный износ жилищного фонда – это обесценение жилья в результате снижения потребительских, функциональных, эстетических свойств жилья удовлетворять потребностям людей в современных условиях по сравнению с аналогичными объемно-планировочными решениями и внутреннему благоустройству с современным уровнем комфорта для проживающих в новых объектах капитального строительства.

Основные признаки износа жилого фонда и его показатель в процентах устанавливает ГОСТ 31937-2011:

1. Дефекты планировки:

• отсутствие кухни – 15%;
• отсутствие санузла – 2,5%;
• отсутствие ванной комнаты – 3%;
• совмещенный санузел – 2%;
• площадь квартиры менее 46 м2 – 5%;
• планировка не совпадает по вертикали и/или горизонтали – от 36 до 45%;
• планировка хаотичная, посемейное проживание невозможно – от 45%.

1. Отсутствие коммуникаций и инженерного оборудования:

• центрального отопления – 2,6%;
• водопровода – 5,6%;
• канализации – 1,8%;
• горячего водоснабжения – 1,8%
• ванны – 3,2%;
• газоснабжения – 1,5%;
• коллективной ТВ-антенны – 1,7%;
• радиоточки – 0,4%;
• телефона – 0,2%;
• лифта (для многоэтажных домов) – 6,6%;
• мусоропровода – 2%.

1. Несоответствие конструктивных элементов современным требованиям:

• отсутствие несгораемых перекрытий – 2%;
• отсутствие незагнивающих перекрытий – 2%;
• отсутствие несгораемых перегородок – 1,5%;
• отсутствие незагнивающих перегородок – 1,5% и др.

На основании полученных в ходе исследования объекта данных инженеры определяют степень морального износа жилого дома. В соответствии с законодательством дом признается морально изношенным при показателях от 70 до 75% (в зависимости от восстановительной стоимости ). В среднем показатель износа для признания дома морально устаревшим – 72,5%.

В результате обследования здания на предмет определения степени морального износа специалисты приходят к одному из трех выводов:

1. Сооружение не имеет признаков морального износа и не считается устаревшим. Если здание признано работоспособным, то его эксплуатация может выполняться без ограничений, снижение стоимости происходит только по причине физического износа и техногенных воздействий.
2. Строение имеет устранимые признаки морального износа. В этом случае владелецу объекта недвижимости рекомендуется провести  текущий или капительный ремонт, частичную (локальную) реконструкцию или модернизацию для поддержания на нормативном инвестиционном уровне (первоначальной стоимости). Оценка специалистов и рекомендации используется для разработки проекта ремонта или реконструкции / модернизации.
3. Здание имеет неустранимые признаки морального износа. В этом случае рассматривается вопрос о признании объекта аварийным, ветхим, непригодным для проживания. Восстановление экономически нецелесообразно, дешевле снести и построить новое здание. Инвестиции в ремонт не дадут должного эффекта.

Отчет о моральном износе объекта недвижимости является основаниям для истребования от муниципальных органов, застройщика или управляющей компании выполнение ремонта или предоставления подменного жилья. Для владельцев коммерческой недвижимости знание степени морально устаревания здания поможет рассчитать затраты на ремонт или реконструкцию, принять взвешенное решение о покупке или продажи объекта.

Оценка морального износа здания от «МОС-ЭКСПЕРТ»

Наша компания выполняет работы по оценке степени морального устаревания зданий и сооружений в Москве и МО. Услуга включает следующие этапы:

1. Подача заявки в установленной форме на проведение оценки.
2. Составление техзадания, подписание договора.
3. Составление программы исследований и согласование с заказчиком.
4. Проведение комплексного обследование объекта.
5. Обработка полученных результатов и определение степени износа в процентах.
6. Составление отчета с описанием проведенных исследований, фотографиями, расчетами, выводами специалистов.

При необходимости инженеры рассчитают сметную стоимость ремонтных работ для устранения выявленных признаков изношенности, составят локальные сметы по отдельным видам работ.

Стоимость оценки морального износа недвижимости

Стоимость услуг наших специалистов по оценке морального износа строений для каждого объекта рассчитывается индивидуально. Цена зависит от площади, этажности, назначения здания, его технического состояния. Ориентировочные расценки на наши услуги можно узнать у менеджера по телефону или в прайс-листе.

Как заказать оценку морального износа здания в Москве?

«МОС-ЭКСПЕРТ» – центр стройэкспертизы, специалисты которого готовы объективно оценить моральный износ и устаревание здания. Мы работаем по всей территории Московской области. Выезжаем для проведения осмотра и оценки максимально быстро. Обследуем жилые дома, коттеджи, дачи, административные и общественные здания, промышленные сооружения. У нас работают квалифицированные специалисты с опытом от 5 лет. Для обследования объектов мы используем современную аппаратуру и средства измерений. Сотрудничество с ведущей экспертной организацией г. Москвы позволяет Вам получить объективные данные об объекте недвижимости, принять обоснованное управленческое решение.

Достоинства компании «МОС-ЭКСПЕРТ»:

• консультативная помощь и поддержка клиентов;
• современное высокоточное оборудование;
• оценка в соответствии с законодательством;
• действующие лицензии, допуски СРО на проведение исследовательских  работ;
• опыт оценки технического состояния различных объектов;
• конфиденциальность, объективность, ответственность;
• работаем без выходных с 9:00 до 21:00;
• оплата по договору, приемлемые расценки на услуги.

Заказать оценку морального износа объекта недвижимости или получить консультацию специалиста бесплатно можно по телефону или онлайн.

Остались вопросы? Позвоните и мы Вас БЕСПЛАТНО проконсультируем!